La inflación está obligando a los constructores de viviendas a reducir la velocidad y aumentar los precios

Incluso en el mercado inmobiliario más sólido de los Estados Unidos durante más de una década, la construcción de nuevas viviendas se ha convertido en una propuesta frustrantemente incierta y costosa para muchos constructores de viviendas.

El aumento de los costos y la escasez de mano de obra y materiales de construcción se están extendiendo en la industria de la construcción de viviendas, que representó casi el 12% de las ventas totales de viviendas en EE. UU. en julio. Los retrasos en la construcción son comunes, lo que hace que muchos constructores frenen la cantidad de viviendas nuevas que ponen a la venta. A medida que la construcción de una nueva casa se vuelve más costosa, algunos de estos costos se trasladan a los compradores.

En toda la economía, los precios han subido este año en medio de una escasez de productos y componentes manufacturados, desde máquinas y chips de computadora hasta pintura y materiales de construcción. Reserva Federal se reúne esta semana y la opinión de los funcionarios sobre cuándo podrían comenzar a subir las tasas de interés podría indicar cuán preocupada está la Fed por la inflación.

Trabajador de la construcción manejando tablas de madera
Los aumentos de los precios de la madera finalmente están disminuyendo, pero muchos empresarios han comprado madera a costos más altos, que tienen que transferir.

Las restricciones para los constructores de viviendas son noticias indeseables para los compradores de viviendas, que ya se enfrentan a un nivel históricamente bajo de viviendas de reventa en el mercado y precios récord. A los economistas les preocupa que muchos compradores de vivienda por primera vez sean retirados del mercado. La erosión de la accesibilidad es una de las razones por las que el ritmo de venta de viviendas se ha ralentizado en los últimos meses.

En Sivage Homes en Albuquerque, NM, los esfuerzos del constructor para mantener la construcción a tiempo se ven socavados casi a diario por retrasos en todo, desde baños y ventanas hasta bañeras y electrodomésticos.

«Hoy, podríamos esperar literalmente 30 días, tal vez incluso 60, para una cosa u otra», dijo el director ejecutivo Mike Sivage. «He estado haciendo esto desde 1986 y tengo que decir que nunca antes había visto algo así».

La pandemia preparó el terreno para precios más altos y escasez de productos de construcción. Las fábricas han estado temporalmente inactivas y ahora están tratando de recuperar la producción en un momento en que la demanda se ha intensificado debido a un mercado inmobiliario inesperadamente activo y al aumento de las renovaciones de viviendas.

Los futuros de madera subieron a un máximo histórico de 1.670 dólares por mil pies a bordo en mayo. Desde entonces, han bajado a $634, alrededor de un 10 por ciento más que hace un año. Sin embargo, los precios mayoristas de una categoría de componentes de viviendas, incluidas ventanas, tejas, puertas y acero, han aumentado un 22 por ciento en los últimos 12 meses, según un análisis del Departamento de Trabajo realizado por la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas. Antes de 2020, era típico que dichos precios agregados aumentaran un poco más del 1% por año.

Una casa roja en construcción
La industria de la construcción de viviendas representó casi el 12% de las ventas totales de viviendas en los EE. UU. en julio.

Esas condiciones pueden persistir. Robert Dietz, economista jefe de NAHB, dijo que había escuchado de los constructores que «existen desafíos continuos y, en algunos casos, desafíos crecientes con pisos y otros tipos de materiales de construcción».

Mientras tanto, cualquier ahorro en madera aún debe filtrarse a muchos constructores, incluido Thomas James Homes, que opera en California, Washington y Colorado.

«El precio que pagamos hoy por la madera es el mismo precio que pagamos 90 o 120 ahora», dijo Jon Tattersall, presidente de la constructora, quien señaló que los costos totales de construcción de su empresa han aumentado alrededor de un 30 por ciento desde noviembre.

Los compradores de viviendas no deben esperar ver descuentos por la caída de los precios de la madera, ya que los constructores establecen sus precios en función de la demanda general en el mercado inmobiliario.

Un contrato firmado para una casa que aún no se ha construido generalmente incluye una asignación para costos de construcción inesperados, pero generalmente los constructores tendrán que aceptar grandes aumentos y luego pasarlos al siguiente comprador.

Casas en proceso cubiertas con Tyvek
Los constructores quieren terminar las casas, pero a veces simplemente no pueden.

«En cuanto al futuro, estos son aquellos para los que necesitamos aumentar los costos», dijo Tattersall.

Los precios más altos de los materiales de construcción no son el único factor que aumenta los costos de los constructores. La escasez crónica de trabajadores de la construcción calificados empeoró durante la pandemia, lo que obligó a los constructores a considerar costos laborales más altos.

La inflación se siente en toda la economía. Los precios al consumidor aumentaron un 5,3% en agosto en comparación con el mismo mes del año pasado. A nivel de productores, la inflación aumentó 8,3%, la mayor ganancia anual.

La Reserva Federal ha dicho que cree que el aumento de la inflación será temporal. Por el momento, sin embargo, el aumento de los costos de construcción y la persistente crisis de suministro están encareciendo todo, desde casas y departamentos hasta edificios comerciales.

Para gestionar, muchos constructores están ralentizando el lanzamiento de nuevas viviendas. Zonda Economics, una herramienta de seguimiento de bienes raíces, estima que alrededor del 85% de los constructores limitan intencionalmente sus ventas.

“Están tratando de asegurarse de tener la tierra lista, los trabajadores listos y los materiales listos para poder operar las casas que han vendido”, dijo Ali Wolf, economista jefe de Zonda.

Incluso con la inflación, los constructores se están beneficiando del mercado inmobiliario más sólido de los últimos años. La demanda de viviendas nuevas se ha intensificado, mientras que el número de viviendas a la venta en EE. UU. previamente ocupadas ha caído a mínimos históricos, lo que ha hecho subir los precios.

Una valla frente a un sitio de construcción
Un problema que no tiene la industria inmobiliaria es la falta de demanda.

El precio promedio de una casa nueva vendida en julio aumentó un 18,4% respecto al año anterior a $390.500, un récord, según el Departamento de Comercio. Para las viviendas existentes, el precio promedio subió 17.8% en julio a $359,900, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

Los constructores suelen contratar a contratistas que se ocupan de la plomería, la electricidad, la plomería y otras facetas de la construcción. Debido a que estas empresas enfrentaban costos más altos para proporcionar mano de obra calificada o adquirir los materiales que necesitaban para hacer su trabajo, tuvieron que transferir estos aumentos a los constructores.

Tri Pointe Homes, que construye casas en 10 estados, incluidos California, Texas y Maryland, ha enfrentado costos laborales más altos. Ha estado trabajando en estos aumentos, a veces yendo más allá de su grupo principal de contratistas, dijo el director ejecutivo Doug Bauer.

Una forma en que Tri Pointe y otros fabricantes están lidiando con los retrasos en los productos es pedirles a los contratistas que instalen accesorios y electrodomésticos temporales, por ejemplo, para que los compradores puedan mudarse lo más rápido posible.

«Luego, tan pronto como el artículo original esté disponible, volvemos y lo instalamos», dijo Bauer.

Para hacer frente al aumento de los costos, Tri Pointe ha aumentado los precios de las viviendas y ha reducido los incentivos para los compradores cuando es necesario. Aun así, la constructora ha elevado el número de viviendas que prevé entregar este año de 6.000 a 6.300.

Mientras que las grandes empresas que cotizan en bolsa tienen los medios para comprar materiales de construcción y almacenarlos cuando sea necesario, los constructores más pequeños, que constituyen la mayoría de la industria, están a merced de los proveedores.

Sivage, cuya empresa construye casas con precios entre $ 250.000 y $ 1 millón, solía fijar el precio de la madera con los proveedores con un año de anticipación. Esto ha cambiado en los últimos años a medida que ha aumentado la demanda de madera. Ahora Sivage no sabe cuánto costará hasta que esté listo para la entrega.

«Tuvimos que sonreír y aguantar», dijo.

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